Le diagnostic ERP pour la pollution des sols doit obligatoirement être réalisé pour les transactions en immobilier professionnel. De quoi s’agit-il réellement ?
Diagnostic de pollution des sols : qu’est-ce que c’est ?
Le diagnostic ERP pour la pollution des sols a pour objectif de protéger la santé des usagers du bâtiment (professionnels, clients, visiteurs…) potentiellement pollué par des métaux lourds ou des hydrocarbures. L’ERP s’intègre également dans une démarche environnementale.
Lors d’une cession d’activité, le diagnostic de pollution des sols confirme ou non la compatibilité du bâtiment avec la future activité (par l’acquéreur ou le locataire).
Selon la Norme NF X31-620, le diagnostic de pollution des sols est réalisé selon plusieurs étapes :
- Visite du site et prélèvements au sol d’échantillons
- Analyse des prélèvements en laboratoire
- Étude historique documentaire et mémorielle du site
- Étude de vulnérabilité du site
Le diagnostic ERP est réalisé par une entreprise spécialisée, certifiée LNE Sites et Sols Pollués, et disposant d’une assurance professionnelle. En France, plus de 600 entreprises sont certifiées LNE Sites et Sols Pollués.
Qu’est-ce que la certification LNE Sites et Sols pollués ? La certification LNE atteste les compétences reconnues de prestataires pour les études, l’ingénierie et la réalisation de travaux de réhabilitation des sols pollués.
Le diagnostic de pollutions des sols doit être réalisé dans plusieurs cas, pour sécuriser les locaux commerciaux.
Diagnostic de pollution des sols ERP : quelles obligations ?
En immobilier professionnel, l’ERP doit être réalisé dans le cadre d’une vente ou d’une location, d’une cessation d’activité classée dans une installation ICPE et lors d’une construction de bâtiment.
Qu’est-ce qu’une installation ICPE ? Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement désigne toute exploitation industrielle, tertiaire ou agricole susceptible de polluer les sols.
Le diagnostic ERP doit évaluer le niveau de pollution du sol après la cessation, et vérifier que la future activité soit compatible. Lors d’un changement de propriétaire, l’article L.514-20 du Code de l’Environnement impose au vendeur de rédiger un document indiquant comment était exploité le bâtiment avant la vente.
Ce diagnostic peut également être exigé à la suite d’un accident ou incident susceptible d’avoir généré la pollution des sols ou des eaux souterraines. Le diagnostic ERP peut également être demandé lors d’une demande de financement ou de permis de construire.
Immobilier professionnel : que faire en cas de sol pollué ?
En immobilier professionnel, si le diagnostic ERP révèle un sol pollué, la remise en état du sol est à la charge du propriétaire et non pas de l’acquéreur ou du locataire. Des travaux de réhabilitation doivent être réalisés pour retrouver un sol ne présentant aucun risque pour la santé publique et pour l’environnement.
Le propriétaire doit obligatoirement informer l’acquéreur ou le locataire des locaux professionnels de la situation. La date du premier diagnostic ERP, la date de début et de fin de travaux, ainsi que le dernier diagnostic ERP doivent être mentionnés aux futurs occupants du bâtiment professionnel.
Il existe différentes méthodes de dépollution de sols. En fonction du degré de pollution, le traitement peut être effectué sur site avec ou sans excavation, ou hors site par extraction. La remise en état d’un site se fait en fonction de son usage futur.
Combien coûte un diagnostic ERP ? Le coût du diagnostic de pollution des sols est variable et diffère en fonction de plusieurs critères : le type de sol, le nombre de prélèvements, la surface du site, la nature des analyses menées… Le prix peut varier entre quelques centaines à plusieurs milliers d’euros, c’est pour cela qu’il est conseillé de demander plusieurs devis.